До нерухомості, зокрема, належать земельні ділянки, а також будівлі, споруди чи інше майно, безпосередньо пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких неможливе без нанесення значної шкоди його вартості та призначенню.
Як укладається договір
Відповідно до ст. 657 Цивільного кодексу договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Практика купівлі-продажу нерухомого майна свідчить, що останнім часом все частіше має місце укладання основного договору купівлі-продажу на основі попереднього договору. Із цього приводу зазначимо таке.
Попередній договір купівлі-продажу об’єкта нерухомості укладається з дотриманням вимог, установлених ст. 635 Цивільного кодексу, а саме попередній договір укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.
✍Коли вчиняються нотаріальні дії
Порядок посвідчення нотаріусами договорів купівлі-продажу нерухомості регламентовано Законом про нотаріат і Порядком № 296.
Статтею 42 вищезазначеного Закону встановлено, що нотаріальні дії вчиняються після їх оплати, а також у передбачених законом випадках після сплати до бюджету податку з доходів фізичних осіб та в день подання всіх необхідних документів.
Отже, для того щоб максимально швидко продати нерухомість, потрібно попередньо підготувати всі необхідні документи для відповідного правочину.
✍Як підготуватися до продажу
Слід зазначити, що відповідно до ст. 182 Цивільного кодексу право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.
Згідно з частиною четвертою ст. 3 Закону № 1952 будь-які дії особи, спрямовані на набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, можуть вчинятися, якщо речові права на таке майно зареєстровані згідно з вимогами цього Закону, крім випадків, коли речові права на нерухоме майно, що виникли до 01.01.2013 р., визнаються дійсними згідно з частиною третьою цієї статті, та у випадках, визначених ст. 28 цього Закону.
Тобто на сьогодні у разі якщо права на нерухоме майно виникли до 2013 р., продавцю немає необхідності реєструвати повторно в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно свої права перед укладанням договору купівлі-продажу.
Відповідно до ст. 46 Закону про нотаріат нотаріус має право витребувати від фізичних та юридичних осіб відомості та документи, необхідні для вчинення нотаріальних дій.
Зазначимо, що документи, на підставі яких вчинено нотаріальну дію, та документи або копії (витяги) з них, необхідні для вчинення нотаріальної дії, обов’язково долучаються до примірника правочину, свідоцтва тощо, які залишаються у справах нотаріуса. У разі коли державну реєстрацію права власності на нерухоме майно відповідно до закону проведено без видачі документа, що посвідчує таке право, нотаріальна дія щодо такого майна вчиняється на підставі інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, отриманої шляхом безпосереднього доступу до нього. Така інформація долучається до примірника правочину, свідоцтва тощо, які залишаються у справах нотаріуса (п. 3 глави 7 розділу II Порядку № 296).
✍Перевірка на дієздатність
При вчиненні нотаріальної дії нотаріус установлює особу, яка звернулася за вчиненням нотаріальної дії.
Дієздатність громадянина, який звернувся за вчиненням нотаріальної дії, перевіряється нотаріусом на підставі наданих документів, передбачених ст. 43 Закону про нотаріат, що підтверджують його вік, а також на підставі переконаності нотаріуса в результаті проведеної розмови та роз’яснення наслідків вчинення нотаріальної дії у здатності цієї особи усвідомлювати значення цієї нотаріальної дії, її наслідків та змісту роз’яснень нотаріуса, а також відповідності волі і волевиявлення особи щодо вчинення нотаріальної дії.
У разі наявності сумнівів щодо обсягу цивільної дієздатності фізичної особи, яка звернулася за вчиненням нотаріальної дії, нотаріус зобов’язаний звернутися до органу опіки та піклування за місцем проживання відповідної фізичної особи для встановлення факту відсутності опіки або піклування над такою фізичною особою.
Нотаріус зобов’язаний установити волевиявлення особи, яка звернулася за вчиненням нотаріальної дії, дійсні наміри кожної із сторін до вчинення правочину, який він посвідчує, а також відсутність у сторін заперечень щодо кожної з умов правочину.
✍Пересвідчення у відсутності перешкод для продажу
Зауважимо, що перед продажем об’єкта нерухомості дуже важливо пересвідчитися у відсутності будь-яких перешкод. Так, керуючись положеннями п. 2 глави 2 розділу ІІ Порядку № 296 при підготовці до посвідчення правочинів про відчуження нерухомого майна нотаріусом перевіряється відсутність заборони відчуження або арешту майна шляхом безпосереднього доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Договори про відчуження нерухомого майна посвідчуються нотаріусом після перевірки відсутності податкової застави.
Договори про відчуження майна платником податків, активи якого перебувають у податковій заставі, посвідчуються за умови письмової згоди відповідного податкового органу.
При укладенні зазначених договорів нотаріус перевіряє відсутність обтяження нерухомого майна іпотекою шляхом безпосереднього доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
У разі наявності обтяження іпотекою на укладання таких договорів вимагається згода іпотекодержателя, якщо це не заборонено іпотечним договором.
Comments