Перш за все слід звернути увагу на схему продажу. Існують різні схеми, через які продається житло в новобудовах.
Найпоширеніші схеми:
фонд фінансування будівництва,
створення інститутів спільного інвестування
попередній договір купівлі-продажу квартири,
створення житлово-будівельного кооперативу.
Друге – це перевірити документи, які є на об’єкт і на забудовника.
Щодо забудовника – це дані в реєстрах про нього, чи не має він податкового боргу, чи це дійсна юридична особа, чи директор або інша особа, з якими підписується договір, має на це право.
Потрібно перевірити документи на сам об’єкт. Перш за все документи на земельну ділянку – містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки. Має бути договір оренди або акт на право власності. В цих документах має бути вказано призначення земельної ділянки, чи вона призначена для житлової забудови.
Документи на сам процес будівництва. Це переважно декларація про початок будівельних робіт. Може бути дозвіл на здійснення будівельних робіт. Тут все залежить від категорії складності об’єкта. У Львові більшість об’єктів йдуть третьої категорії складності, відповідно це є декларація про початок будівельних робіт. Вона має бути зареєстрована, в ній мають бути посилання на містобудівні умови та обмеження, на проектну документацію, експертиза цієї проектної документації.
Якщо це створення житлово-будівельного кооперативу, то варто перевірити його статут, адже покупець в такому випадку вступає в нього як асоційований член, і його права прописуються в цьому статуті.
Якщо створюється фонд фінансування будівництва, більшість положень будуть регульовані не в самому договорі, а в правилах фонду фінансування цього будівництва. Тому слід додатково дивитися ці документи.
Перевірка документів.
Є кілька відкритих державних реєстрів, на яких можна дізнатись загальну інформацію.
Перший – це Єдиний державний реєстр юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців. Тут можна дізнатися за кодом або назвою забудовника первинну інформацію про нього – засновника, директора.
Другий – Єдиний державний реєстр судових рішень. Вони доступні для кожного. Можна перевірити за назвою забудовника або кодом ЄДРПОУ його судові справи. Якщо по судових справах забудовник ніде фактично не вказаний, це для нього плюс. Якщо навпаки, то це має насторожити.
Пошуковий портал youcontrol.com.ua. Зареєструвавшись і ввівши код, можна дізнатись інформацію з попередніх реєстрів, а також дізнатися чи наявний (або відсутній) податковий борг у цього забудовника.
Документи на землю повинен надати забудовник.
Декларація про початок будівельних робіт. Є Реєстр Держархбудінспекції, там за пошуковими параметрами можна дізнатися, чи декларація дійсна.
Варто перечитати будівельні форуми. Не всьому варто вірити, але певну інформацію можна отримати.
Сайт забудовника. Якщо забудовник цінує своїх покупців, він буде вести діалог зі своїми покупцями, викладе там необхідні документи, показуватиме хід будівництва, попередні об’єкти.
📄Договір.
Положення договору буде залежати від того, по якій схемі купляється житло. Але кожен з цих договорів має загальні положення, на які слід звернути увагу в незалежності від схем.
Перше – термін здачі об’єкта в експлуатацію. Це має бути прописано в договорі.
Друге – це момент оформлення права власності. Інколи забудовники самі займаються оформленням права власності, а інколи це буде робити покупець. Тоді повинні бути чітко вказані документи, які зобов’язані надати йому забудовник, для того, щоб покупець зміг оформити на себе право власності, строк надання цих документів, тому що об’єкт може бути зданий в експлуатацію, але забудовник буде затягувати з видачею документів, відповідно право власності покупець оформити не зможе.
Слід звернути увагу на ціну, яка вказується в договорі, розмір і порядок оплати. Ціна може визначатись по різному, часто забудовники можуть вказувати її в доларах США. Якщо на час будівництва прописано розтермінування платежів, а сума вказана в доларах США, забудовник матиме право вимагати саме таку суму в гривневому еквіваленті на момент проплати. Також ціна має бути чітко закріплена за всі наступні проплати.
Щодо ціни, то важливим є доплата за додаткові квадратні метри. Інколи квартири можуть збудувати на декілька квадратних метрів більше, аніж по проекту, і тоді в договорі слід чітко це прописати. Можуть бути ситуації і навпаки, коли площа квартири зменшиться. Це також має бути чітко прописано в договорі, а також повернення коштів в таких випадках.
Слід звернути увагу на те, коли договір може бути розірваний з обох сторін.
Момент відповідальності у договорі. Зазвичай такі договори передбачають максимум відповідальності покупця, і мінімум для забудовника, який в цьому договорі намагається захистити себе. У всіх договорах відповідальність покупця – це за прострочення платежів. Якщо не платять вчасно, продавець залишає за собою право розірвання договору.
Важливо як в такому випадку будуть повертатись кошти. В практиці юриста був такий договір від забудовника, коли покупець мав право відмовитись від купівлі квартири в ході будівництва, але кошти йому повернуться тільки тоді, коли ця квартира буде реалізована іншому покупцю.
Але як би договір не захищав, кошти можна буде повернути лише в тому випадку, якщо їх буде звідки повертати.
Коли зупиняється будівництво, слід з’ясувати причини для цього. Це може бути через рішення Держархбудінспекції, тому що виявлені порушення. Може зупинитися через відсутність коштів у забудовника.
В таких випадках слід звертатися до юристів і вирішувати чи вигідно відмовлятися від договору і пробувати повернути свої кошти.
Є випадки, коли покупці, які одночасно виступають інвесторами будівництва, об’єднуються, щоб довести будівництво до кінця. Це добре за умови, коли використовується фонд фінансування будівництва, де є управитель коштами. Він може змінити забудовника. Тоді будівництво може завершитися.
Як покарати забудовника.
Кошти від забудовника можна повернути лише через суд.
Comentarios